房地产设计和工程交圈,为什么就那么难?

编辑:www.loupanfj.com   发布时间:2021-08-04

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不清楚从什么时候起,“交圈”又变成 “房地产暗语”系列产品的高频词汇了。 我最开始触碰到这个词,或是当初上《砌体结构》这门专业科目时,讲课教师讲到混凝土结构地圈梁设定“宜持续地建在同一水准表面,并产生封闭式状”时,被她立即归纳为“交圈”。 参与工作中后,有时候会在新项目完毕财务报表分析时听见“三算合一、五口交圈”那样的叫法。但显而易见,如今地产行业里常说的“交圈”,早已取得成功爆红拥有新的含意。 这儿的“交圈”,能够本义各单位、各职位间摆脱“单位墙”和信息内容堡垒,保证事先充足沟通交流,进而做到管理方法姿势无缝衔接,规范一致,进行明确管理目标的目地。 房地产每个部门交圈,不论是“串连”或是“串联”,都需要有一个“穿针”的单位来做为主线任务。从下边这张《项目全寿命周期图》中就可以看得出,这一单位便是设计,由于设计工作中围绕了新项目全使用寿命周期时间,而不但仅限于设计环节。 工程新项目设计管理方法围绕新项目开发设计整个过程,內容包含项目可研报告、工程建筑设计、基坑围护、地底I型人防、景观绿化、精装房、弱电智能化、景观照明、市政工程配套设施这些众多分部分项工程內容。设计工作中插口多种多样,在不一样环节,与之关系的平行面或上中下游单位诸多。在设计信息内容交圈全过程中,实用性和整体性都十分关键。 小编从业工程职位很多年,日常工作内容中,接纳上下游设计单位的信息内容数最多。设计与工程交圈质量的优劣,将立即危害工程端輸出的結果——工程实体线质量。 殊不知,从小编本身的感受看,设计与工程中间的交圈寂然畅顺。 02 设计与工程交圈不及时 立即危害到工程的实体线质量 设计与工程交圈不及时之处,大概可分成两大类: 第一类交圈不及时,主要表现出的难题较为形象化,在工程端主要表现便是,某一工艺流程施工全过程中,因为设计缘故造成 施工无法圆满完成。这类难题,可预料其存有,但还不可以非常好地预测并摆脱。 较为典型性的事例如:次序梁建筑钢筋太密,交界处混泥土无法混凝土浇筑;梁、柱横截面规格转变 过多,不有利于施工;框架柱、柱和混凝土楼板的混凝土的强度级别转变 多,给当场现浇混凝土导致艰难;布局构造构件时,沒有考虑到施工工作台面,以至场所窄小无法施工;很多选用建筑图集取代施工节点大样图,促使当场无法执行等。 这类难题,具备一定的关联性,每一个施工工地都是在产生。假如因而规定设计工程图纸在施工前处理,不是很实际。大部分状况下,处理的方法全是依靠工程工作经验解决,“一招制敌”。只需确保一些随机应变的作法,不违背设计标准并获得认同就可以。不然花些气力去处理这种难题,事半功倍。 第二类交圈不及时难题,具体表现在设计技术专业工程图纸间分歧造成 的“错、漏、碰、缺”,或是设计与工程协作体制沒有创建,后面一种参加的机会错误或深层不够,导致工程质量缺陷乃至安全事故。下边举好多个往日工程案例给予表明。 1、模块通道过厅建筑立面提升,造成 小区业主窗扇没法一切正常打开 总结:窗门工程及过厅建筑立面装饰设计均开展了二次推进设计,但施工周期时间不一样,未开展不一样推进设计企业的“高清套图”查验,导致小区业主应用作用受到限制。 2、外立面提升,生活阳台雨棚撤销,造成 生活阳台应用作用遭受危害。 总结:为美观大方而放弃作用,因小失大。最终小区业主自主安裝伸缩式雨棚,反倒造成 建筑立面设计风格不统一,毁坏总体艺术美。 3、护栏工程图纸落后,中后期补做,对已竣工大理石毁坏比较严重。 总结:它是典型性的二次设计工程图纸落后工程进展的主要表现,造成 工艺流程颠倒。并且设计与工程沒有充足交圈,例如在这类状况下怎样放置埋件降低返修导致的损害。 4、工程对新技术新工艺不了解,浇筑空心楼板施工出难题 十几年前,这一技术性刚发生,那时候集团公司设计、成本费单位历经技术性、经济发展计算(实际上 主要是经济发展),决策采用。 总结:设计与工程交圈不及时,工程对新技术新工艺的了解不深入,忽视了空心楼盖固定不动的难度系数。結果施工中浇筑混凝土时,振捣力度棒一振,原先固定不动空心楼盖的镀锌铁丝一瞬间无效,芯筒移位、上调,空心楼盖破裂比较严重,最终只有停产解决,应急拆换空心楼盖,场景极其狼狈不堪。 5、建筑立面大理石薄厚不均匀,通缝镶贴导致掉下来风险性 总结:它是环沪某新项目,外立部分选用砂岩板装饰设计。设计为追求完美“当然、任意”的建筑立面实际效果,规定购置大理石规格型号多元化,薄厚不均匀,任意通缝镶贴。 結果某年长三角区域发生少见雨雪天气恶劣天气。砂岩板间隙降雪溶化,遇超低温造成膨胀土,导致砂岩板大规模掉下来,威协居民定居安全性。最终只能所有返修,检修成本费极高。 6、 撤销建筑立面水落管,导致阳台存水比较严重,造成 漏水 总结:沪上某双层洋房新项目,设计把平屋面有机构排水管道撤销,改成随意落入水中。原因是外立面的降水立管毁坏了“高迪建筑”设计核心理念中的“现实主义文学”设计风格。 結果平屋面降水排出呈随意洒水情况,堆叠先后流过各层阳台。始料不及的是,阳台为了更好地确保“应用的舒适度”,将原设计5%的排水管坡度改成仅有2%不上。交货后,碰到多雨季节非常容易导致阳台长期性存水,漏水难题比较严重。最后仅有所有返修改版。 上边例子,是立在工程的角度观察难题。假如换一个视角,从设计看工程,也一样是颇多建议。 我也总听设计职位的工作人员埋怨,这种工程佬如何也不看图纸的?工程图纸画的一清二楚如何就能犯错?! 在设计眼中,施工当场有一个大事儿小情,听见的响声全是:请设计调节,请设计融洽,请设计处理,请设计健全,请设计解决…… 在交圈这一难题上,设计也很无奈…… 03 设计与工程交圈难 不应该是设计单位的“锅” 相近的实例,在各种新项目并许多见。 前文提及,设计围绕新项目全周期时间,在跨一部分交圈中具有“穿针”的功效。工程与设计交圈不够,是设计的难题吗? 不可以一概而论。 时下的房地产办公环境,设计有时候也是最力所不逮的单位之一。一位从业很多年设计管理方法群员自我调侃:说白了“设计是领头”,许多 情况下便是“自来水龙头”。谁都来拧,拧坏掉无论,还需要说自来水龙头质量很差! 便说工程图纸质量为什么愈来愈差的难题吧,“知乎问答”上有一个高赞回应:由于没谁在意工程图纸质量了。 小区业主方不在意工程图纸质量,在意什么时候取得工程图纸。设计周期时间越少越好,最好是上一分钟提规定,下一分钟就能工程图。“最少的设计周期时间,最少的设计收费标准,更快的立即回应”,这就是最好是的设计。 如今危害一份施工工程图纸进行的要素,它一般包含:老总的天马行空 成本费单位的屁股决定脑壳 设计主管的愁眉不展 设计院的螺狮孔里做道场。 工程图纸质量不佳,最后还得最中下游工程来当垫背。很多年来,我已经习惯一个新项目要拿六类“施工图”的状况,依次为:PDF→白图→签名的白图→过审图→施工图→施工图第n版。 乃至可以说,工程也不在意工程图纸质量了,终究也有施工总承包兜底。由于施工总承包还害怕完全地释放自己,并不是职业道德有多么好,是由于有安全性质量义务红杠在,提升红杠那就是不管三七二十一的。 “边设计,边施工,边改动”的“三边工程”普遍现象,确实沒有“交圈”的室内空间。 04 促进工程和设计多方面交圈 从公司规章制度到职位职责都应大有作为 对于设计与工程交圈不及时的困扰,很多房地产公司也在积极主动寻找更改的方式。 例如实行“样版优先”规章制度,对重要工艺流程、关键节点、交搂规范房、原材料样版等采用样板引路的技术水平的管理对策。实践经验证明,不论是在实体线内开展,或是因为時间机构等难题选用大占比模型模拟,都能非常好地具有设计与工程交圈的功效。 还有像某房地产开发商实行的《施工图核查技术专业交圈和叠图工作指引》,规定土建工程、机器设备、室内装修等都需要保证同歩设计、同歩审图、叠图,保证 中后期施工中各技术专业协调一致。 这一份《指引》有关技术专业交圈会与叠图会的执行关键环节以下: 時间次数 1.第一次技术专业交圈会与叠图会:施工图进行前2周; 2.第二次技术专业交圈会与叠图会(或仅叠图会):施工图进行前1 周; 3.数量不可低于1 次交圈会  2 次叠图会; 大会着重点 1.技术专业交圈会:设计技术专业中间的交圈和提资,设备厂家对有关技术专业的提资。 2.叠图会:依据设备厂家和经销商的提资,注重各设计技术专业工程图纸开展叠图,发觉疏漏碰缺难题并开展改动和健全。 上边全部管理方法姿势都是有一个至关重要的前提条件,便是時间。也就是要把“交圈”做为一个关键节点排进工程方案中去,有方案地执行,才可以确保把交圈切实落实。 次之,现阶段房地产的开发方式,早已并不是依次一个阶段然后一个阶段开展,只是并驾齐驱,多措并举。一个新项目,要包含十几个技术专业,涉及到几十家企业,彼此之间交叉相互配合的交接点无法记数。 严苛标准的设计与工程交圈全过程,务必且关键。由于交圈阶段发生误差种下的雷,事后就很有可能在执行阶段曝出很多返修、原材料消耗、进展推迟、质量减少的严重危害。交圈不够做出的不正确,将被很多地拷贝,质量互变规律造成变质。 更改这一现况,除开前文提及单位交圈阶段,设计应积极向后拓宽服务半径,吸取来源于工程的意见反馈。工程还要积极跨前,参加到设计型号选择、加工工艺型号选择阶段中去。 举个事例,过去文提及的实例能够看得出,设计求进异中,自主创新的胆量非常值得敬佩,但或是考虑到技术性和商品的完善靠谱。哪些算得上“关键技术和商品”呢?一个很重要的评价指标,便是施工可执行性和进行质量的稳定性,它是工程应当充足跨前参加开展判断的。 房地产工程职位有别于施工总承包,不可以感觉保证“按图施工”即使达到目标。还需要学好从买房者的视角,对交货商品做多方位的评定,尤其是应用作用层面。这就规定工程职位的工作人员,除开实际职位的专业技能外,还必须有意搜集、累积、汇总和提炼出工程工作经验,打磨抛光本身打磨抛光商品的综合能力。 汇总 立在本人视角,我附加有那麼一点儿希望,希望领域的绿色生态有一定的更改。 我坚信“专用工具更改生产主力”这一叫法,由于这一途径能够解决对“人”的依靠。期待BIM关键技术,或是以“装配式建筑”为意味着的现代化路面都能有重大进展。 前几日在房地产工程群内说到质量难题时,志铎群员说:就算“装配式建筑”工程建筑还存有诸多难题,但他或是期待它是必然趋势,并最后改变工程当场手工作业为主导的现况。因此,他想要失业献给。 附议, 1。


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